תוכנית הרובעים בתל אביב

זירת הנדל"ן התל-אביבית ביום שאחרי אישור תכנית הרובעים.

בניגוד לעקרון עליו התבססה תכנית תמ"א 38 ובניגוד לכל התחזיות, נכנס ענף הנדל"ן בעיר תל אביב לקיפאון ארוך בהמתנה לתיקון החשוב בחוק אשר בושש לבוא. תיקון 3 א´ לחוק לתכנית תמ"א 38 הביא עמו מספר חידושים ושינויים לחוק המקורי ובניהם: הוספה של קומה וחצי נוספות נוסף על הקומה המאושרת בחוק המקורי, במבנים בהם לא תתאפשר תוספת בניה ניתן יהיה "להעביר הלאה" את זכות הבניה למבנה אחר הזקוק לחיזוק ועוד. כמו כן, אחד מיתרונותיה של תכנית התמ"א המקורית היה מתן פטור מהיטל השבחה על הנכס בנוסף למתן זכויות בניה נוספות, הטבה משמעותית זו  עשויה להתבטל בזמן הקרוב מאוד כתוצאה מהתיקון החדש וכניסת תכנית הרובעים לתוקף. כידוע לזירת הנדל"ן התל-אביבית יש חוקים משלה ולאחר צאתה לדרך של "תכנית הרובעים" אשר בין היתר תאפשר לעירייה לעקוף את נושא הפטור מהיטל ההשבחה עשויה העיר לספוג טלטלה קשה. תכנית הרובעים 3 ו-4 כידוע הינה התכנית אשר נועדה בין היתר לשמר ולתחזק אזורים ומבנים שלא הוגדרו כמבנים לשימור במטרה לשמור על צביון העיר יד ביד עם ההתקדמות לעבר התחדשות עירונית.

רוצה למכור נדל"ן בתל אביב? שלם היטל השבחה.

היטל השבחה הנו מס בשיעור של 50% משוויה המוערך של תוספת הבניה לנכס, דבר הגיוני כיוון שמדובר בהוספת שטח לנכס הקיים דבר העשוי להעלות את ערך הנכס בעת מכירתו.   את אותו המס אשר הייתה הרשות המקומית גובה עד כה רק בעת מכירת נכס הנמצא במגעים או שלבים כאלו ואחרים לתכנית תמ"א, לאחר אישורה הסופי וצאתה לדרך של תכנית הרובעים בשבועות הקרובים ועל פי התיקון החדש לחוק, כל בעל נכס אשר יהיה מעוניין למכור אותו, יקבל מסמך עם דרישת תשלום להיטל השבחה גם אם לא הייתה לו ולכל דיירי הבניין כוונה לקחת חלק בפרויקט תמ"א 38 בנכס.

הבעיה העיקרית בהיטלי ההשבחה ככל הנוגע לנדל"ן בעיר תל אביב היא שהמחיר למטר רבוע בתל-אביב יקר מאוד גם כך, וכי תשלום היטלים אלו על פי שטח הדירה עלולים להרקיע שחקים דבר העלול להבריח את יזמי הנדל"ן לרבות יזמי תמ"א אל מחוץ לעיר, כיוון שאלו לא יהיו מעוניינים לקחת סיכון כלכלי גדול שכזה. אחד הטיעונים של הרשות המקומית לביטול הפטור מההיטל היא הידיעה שכיסוי העלויות של הוספה וחידוש של תשתיות אשר יותאמו לכמות התושבים הנמצאת בצמיחה מתמדת לא תתאפשר ללא הכספים שיוזרמו לקופת העיר כתוצאה מהיטלי ההשבחה האלו.

למרות  כל אלו מנסה עיריית תל אביב למצוא פתרון הוגן למקרים שבהם אכן בוצע או יבוצע חיזוק מבנה נגד רעידת אדמה  אם אכן בוצע חיזוק למבנה או לחלופין דיירי הבניין יחתמו על הסכם עם יזם לביצוע חיזוק הבניין לא תחול היטל ההשבחה על דיירי הבניין בעת מכירת דירתם. דבר זה יגרום לבעלי דירות בבניינים הזקוקים לחיזוק להזדרז ולחתום על הסכם תמ"א עם יזם ולא לחשוף את עצמם לחיוב היטל ההשבחה.