תמ"א 38 בתל-אביב, תמריץ כלכלי להתחדשות עירונית.

תכנית תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, התוכנית הוקמה ותוכננה לאחר חישוב מעמיק של הסיכונים הקיימים במקרה של רעידת אדמה במדינת ישראל, ובעזרת צוות גדול של מתכננים ומהנדסים וביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה, אוגדו כל אלו לכדי אוסף תקנות בניה.

מטרתו העיקרית של הפרויקט מעבר למובן מאליו הייתה לייצר כדאיות ותמריץ כלכלי לחיזוק המבנים וקיצור התהליך הבירוקרטי מיום חתימת הדיירים על ההסכמה ועד יום הוצאתו לפועל של הפרויקט.

איך זה באמת עובד בשטח?
האחריות לחיזוק בתים משותפים חלה על בעלי הנכס, אלו יכולים לגייס עצמאית את הכספים ולממן את חיזוק המבנה בהתאם לתקנות העירוניות. תכנית תמ"א 38 באה ומציעה פתרון כלכלי ממשי לבעלי הנכסים שכן לא כל בעל נכס יכול או רוצה לשאת בהוצאה הכלכלית הגדולה הזו. התכנית מציעה מימון של כלל עבודות החיזוק במבנה בתמורה להוספת דירות חדשות על בסיס המבנה הקיים, דירות אלו יהיו בבעלות שווה של כל דיירי המבנה והרווחים מהן יחולקו באופן שווה בין כל בעלי הדירות או הנכסים במבנה אם במצב של השכרת הנכס הנוסף או מכירתו.

התכנית הזו נשמעת פשוטה ורווחית על פניו, אך בבניין משותף ההחלטות בנושאים אלו עלולות להיות מורכבות מאוד כשמדובר במספר רב של דיירים. האפשרות הנוספת העומדת בפני בעלי הנכסים היא אפשרות של גיוס גורם חיצוני לפרויקט כגון יזמי נדל"ן או "חברה מנהלת" רצוי כאלו עם רקע וידע בתכניות מתאר עירוניות בכלל ובפרויקט תמ"א 38בתל-אביב בפרט. יזמי הנדל"ן לוקחים על אחריותם את הטיפול בכל השלבים שבדרך כגון: החתמת כל הדיירים על ההסכמה לפרויקט, ההתנהלות מול דיירים מתנגדים, הכנת הבקשה עצמה, במקרים מסוימים יהיה היזם גם אחראי על הבניה עצמה ואף לממן אותה ועוד. בתמורה לכל אלו מקבל אליו היזם את החזקה על הנכסים אשר ייבנו מכורח הפרויקט. במקרה כזה על הצדדים להעריך את גובה ההכנסות הצפויות ליזם או החברה המנהלת כתוצאה מקבלת בעלות על הנכסים הנוספים ואת העלויות הצפויות לו במסגרת חיזוק המבנה, באם הרווח משוויו של הנכס גבוה מעלות חיזוק המבנה יוכל ההסכם בין היזם לבעלי הבתים לכלול תוספות שאינן מחויבות מתקנון התמ"א כגון: הוספת מעלית, חניה או שיפוץ פנימי וחיצוני של המבנה.

תמ"א 38 בתל-אביב, התחדשות עירונית מול שימור היסטוריה.
בשנים האחרונות הוכרה העיר תל-אביב בעולם כאחת מהערים החדשניות בעולם, וניכר כי בשנים האחרונות בתל אביב בעיקר בתחום הנדל"ן אשר ניכר כי מעלה את ערכו באופן חסר תקדים, נעשים מאמצים כבירים מטעם העירייה להכין את הקרקע להתחדשות עירונית תוך שמירה על המרקם הייחודי של העיר. למרות כל אלו, הוגשו בשנים האחרונות לא מעט בקשות לתכניות תמ"א 38 בעיר, התחושה הכללית שנוצרה היא כי בערים תל-אביב ויפו סלילת הדרך אל קבלת היתרי הבניה לתכניות התמ"א לסוגיהן מורכבת יותר מבערים אחרות כיוון שהערים תל אביב-יפו מאגדות בתוכן מרקמים שונים של אוכלוסיות, ונדל"ן בעל אופי ארכיטקטוני ייחודי ושונה. אם כן למעשה דוגלת העיר בהתחדשות עירונית מחד, הגדלה והרחבת התשתיות עבור תושביה ומנגד חרטה על דגלה את חשיבות שימור אופייה של העיר והמבנים בה אשר חלקם מוגדרים כמבנים לשימור.

על מנת לשמור לקדם את תל-אביב יפו אל עבר ההתחדשות העירונית תוך שמירה על ייחודה של העיר, נוספו על תקנות התמ"א הבסיסיות הזהות החלות על כל הערים בארץ הוראות ותנאים מסוימים שמטרתם לאפשר לפרויקטים מסוג זה לצאת לדרך גם בעיר תל-אביב תוך חידוד העקרונות החשובים לשמירה על צביונה חזותה של העיר. דוגמא לכך הוא פרויקט הרובעים, תכנית החלה על בתי מגורים באזורים מסוימים בעיר אשר לא הוגדרו כמבנים לשימור במטרה לשמור על ייחודם.
בשל כך הוועדה העירונית שומרת לעצמה את הזכות לאשר או לשלול היתרי בניה מתוך ניסיון, שיקולי תכנון, נוף תשתיות וכדומה.